Veelgestelde vragen

Algemene vragen

Wat zijn de eerste stappen bij emigratie naar Duitsland?

Als je overweegt om naar Duitsland te verhuizen, is het belangrijk om te beginnen met het verzamelen van de benodigde documenten, zoals een geldig paspoort, bewijs van inkomen en ziektekostenverzekering. Daarnaast is het handig om alvast te oriënteren op je mogelijkheden. Hier voor leg je het beste contact met een van onze emigratiespecialisten.

Hoe kan het Nederlands-Duits Emigratie Centrum mij helpen bij het verkopen of kopen van een huis in Duitsland?

Ons team van ervaren makelaars kan u begeleiden bij het zoeken naar en kopen van een woning in Duitsland. We hebben kennis van de lokale markt en helpen u graag bij elke stap van het aankoopproces. We hebben een kantoor in Nederland en in Duitsland dus kunnen u helpen met de verkoop van uw huis beide landen, mits uw pand binnen ons werkgebied ligt.

Kan ik in Duitsland een huis kopen zonder eigen geld?
  • Kan ik een huis kopen zonder eigen geld?

Ja dat zou kunnen in zeer gezonde financiele situaties. Dus denk even aan een zeer hoog inkomen tov de woningwaarde. Of indien je deel uitmaakt van bepaalde beroepsgroepen zoals artsen of politiemabtenaren.

In veel gevallen verlangen de Duitse banken een eigen kapitaal inleg van rond 12 tot 13 % van de koopsom, dit is vaak gelijk aan de kosten koper (bijv. overdrachtsbelasting, makelaarskosten, notariskosten, kosten voor inschrijving in het kadaster). Onze Emigratiespsecialisten kunnen u hier meer over vertellen .

Zijn er subsidies of leningen beschikbaar voor woningkopers? (bijv. voor energiezuinige huizen)

Ja die zijn er mogelijk. Dat verschilt natuurlijk wel van moment tot moment en vaak van deelstaat tot deelstaat.

Landelijke subsidies: Er zijn landelijke regelingen die gelden voor zaken als isolatie (dak, vloer, muur), warmtepompen, zonneboilers en andere energiezuinige aanpassingen. Veel van deze regelingen vallen onder de Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), het nationale subsidieprogramma voor energie-efficiënt bouwen en renoveren.

Naast subsidies zijn er leningen beschikbaar met gunstige voorwaarden via bijvoorbeeld de KfW Bank of de NRW.BANK, dat zijn belangrijke verstrekkers van energiebesparingsleningen in Duitsland. Ook kun je in sommige gevallen profiteren van belastingvoordelen, zoals een lager btw-tarief op energiebesparende werkzaamheden. Hierover kan hypotheekadviseur dhr. Meens meer vertellen.

Als ik in Nederland mijn huis wil verbouwen kan ik vrij eenvoudig toetsen of ik een vergunning nodig heb via Vergunningscheck van het Omgevingsloket. Bestaat zoiets in Duitsland ook?

Nee, in Noordrijn-Westfalen bijvoorbeeld niet, het is er vrij traditioneel. Bouwaanvragen gaan via het “Kreisbauamt”, dit is een regionaal bestuur. Hierover kunt het e.e.a. nalezen in onze blog  https://www.quadenmakelaars.nl/bouwen-in-duitsland. Voor specifieke vragen kunt terecht bij architect dhr. Stassen.

Waar vraag ik mijn paspoort aan als ik in Duitsland woon?

Wist je dat?   

Lagere tarieven bij aanvraag paspoort en ID-kaart in Nederland

De tarieven voor paspoorten en identiteitskaarten zijn bij de 14 grensgemeenten en Schiphol lager dan bij de Nederlandse ambassades en consulaten in het buitenland.

Lees meer over het aanvragen van een paspoort in het buitenland.

https://www.nederlandwereldwijd.nl/paspoort-id-kaart/aanvragen-grensgemeente

Welke eisen worden gesteld aan een foto op mijn paspoort?

https://www.nederlandwereldwijd.nl/paspoort-id-kaart/eisen-pasfoto

Hoe lang duurt het om een paspoort aan te vragen of te verlengen als ik in Duitsland woon?

Klik op onderstaande site om de actuele wachttijden te zien.

https://www.nederlandwereldwijd.nl/paspoort-id-kaart/aanvragen-grensgemeente

Wat doe ik met mijn hond als ik naar Duitsland verhuis?

Hond meeverhuizen naar Duitsland

Wanneer je plannen hebt om naar Duitsland te emigreren, wil je van tevoren natuurlijk alles zo goed mogelijk geregeld hebben. Verhuist je hond mee? Dan zijn er een aantal regels waar je rekening mee moet houden.

Paspoort, chip en vaccinatie

Waar je ook heen gaat met je hond, zodra je over de grens gaat heeft hij een paspoort nodig. Ook een chip is verplicht. Een tatoeage is sinds 2011 niet meer toegestaan ter identificatie. Bovendien heeft je hond een inenting tegen rabiës nodig. Hoewel de vaccinatie eerder altijd elk jaar herhaald moest worden om nog als geldig te kunnen worden beschouwd, bepaalt nu de werkzaamheid van het vaccin de hervaccinatietermijn. Indien het gegeven vaccin slechts een jaar geldig is, zul je elk jaar je hond opnieuw moeten inenten. Is het vaccin bijvoorbeeld drie jaar geldig? Dan hoef je pas na drie jaar weer een herhalingsvaccin aan te vragen. Laat de dierenarts de geldigheidsdatum registreren in het hondenpaspoort, zodat onduidelijkheden hierover voorkomen kunnen worden. Belangrijk is overigens dat je op tijd naar de dierenarts gaat. Wanneer je hond voor het eerst tegen rabiës wordt ingeënt of wanneer het oude vaccin verlopen is, mag je viervoeter pas 21 dagen na de vaccinatie de Duitse grens over. Omdat honden pas vanaf twaalf weken voor het eerst tegen rabiës mogen worden ingeënt en zij pas na drie weken de grens over mogen, kan je geen puppy mee verhuizen die jonger is dan 15 weken.

In de auto

Houd er rekening mee dat je hond in Duitsland niet op de voorstoel mag, ook niet wanneer hij in een hondengordel zit. Ook is het verboden je hond los op de achterbank te vervoeren. In Duitsland word je geacht je hond te vervoeren in een bench, of in een hondengordel. Ook in de achterbak is toegestaan, mits er een rek of opvangnet geplaatst is. Als hij los in de auto wordt aangetroffen, kun je rekenen op een boete. Natuurlijk is het sowieso veiliger om je hond vast te vervoeren. Zo raak je minder snel afgeleid en zul je dus ook minder snel een beroep hoeven te doen op je autoverzekering. Houd er bovendien rekening mee dat je hond bij de meeste autoverzekeraars niet meegerekend wordt bij de schadeverzekering inzittenden.

Muilkorf

Duitsland heeft een verbod op bepaalde hondenrassen, waardoor sommige honden niet langer dan vier weken in het land mogen verblijven. Ook verplichten sommige gemeenten hondeneigenaren ertoe om de hond te muilkorven onder bepaalde omstandigheden, zoals wanneer de hond meereist met het openbaar vervoer. Het is sowieso wel verstandig om in Duitsland altijd een passende muilkorf mee te nemen, ook al is dit in jouw woongemeente niet verplicht.

 

Kan ik mijn Nederlands rijbewijs houden als ik naar Duitsland verhuis?

Nederlanders die naar Duitsland zijn verhuisd, zullen in veel gevallen nog beschikken over hun Nederlandse rijbewijs, dat tien jaar geldig is. Verloopt dit rijbewijs tijdens het verblijf in Duitsland, dan kan het rijbewijs niet meer worden verlengd. Het moet worden ingewisseld voor een nieuw Duits (Europees) exemplaar.

Hiervoor kan men – in het meest ideale geval ruim voordat het rijbewijs verloopt – terecht bij de zogeheten ‘Führerscheinstelle’ van het verantwoordelijke ‘Straßenverkehrsamt’ in de Kreis waar de woonplaats onder valt. De aanvraag voor het omruilen van het rijbewijs moet echter in de regel worden gedaan bij het ‘Bürgerbüro’ in de woonplaats.

Het ingevulde aanvraagformulier kan inclusief biometrische pasfoto en na overlegging van het huidige rijbewijs en paspoort of identiteitskaart, worden afgegeven bij de Führerscheinstelle. In de meeste gevallen ligt het nieuwe rijbewijs binnen een paar werkdagen klaar.

De Duitse rijbewijzen (categorie A1, A2, A, B, BE, M, S, L & T) die op dit moment worden afgegeven, hebben een geldigheid van 15 jaar. Voor de rijbewijzen categorie C, C1, CE, C1E, D, D1, DE, D1E (bussen, vrachtwagens, aanhangwagens) geldt een andere regelgeving. Deze rijbewijzen worden in Duitsland voor de duur van 5 jaar afgegeven.

Hoe werkt het met zwemlessen in Duitsland?

Lees het artikel om onderstaande webste en kom meer te weten.

 

Wordt ik in Duitsland belastingplichtig?

 

Als je in Nederland werkt, dus daar inkomstenbelastingplichtig bent, verandert er niets.

Wel zijn er uitzonderingen, zeker met het oog op thuiswerken. Als dit een percentage overschrijdt kunt u belastingplichtig in Duitsland worden dient u hier ook de sociale verzekeringen te betalen. 

Hoe kun je live tv kijken in het buitenland?

Sinds 1 april 2018 gelden er regels waardoor je in EU-landen ook naar series, films en tv-programma's van 'thuis' kunt kijken. Het gaat om diensten zoals Netflix en Videoland, maar ook om live tv-programma's die je via je provider online kunt kijken. Voorheen blokkeerden tv-apps de weergave van live tv in het buitenland. De nieuwe EU-regels dwingen de aanbieders om klanten gelijk te behandelen, ongeacht in welk EU-land ze zich bevinden. De regels gelden overigens niet voor gratis diensten. 

Bij welke tv aanbieders kun je live tv kijken? 

KPN en Ziggo, de 2 grootste providers, zeggen dat hun tv-apps sinds april 2018 buiten Nederland, binnen de EU, te gebruiken zijn. Ziggo geeft aan zonder beperkingen. KPN meldt dat in zijn tv-app misschien niet alle tv-programma's te zien zijn, vanwege rechtenkwesties. En dat het gaat om programma's die nu in Nederland buitenshuis beschikbaar zijn. Dit geldt ook voor de apps van Telfort en XS4All.

CanalDigitaal heeft aangegeven dat je zonder problemen online tv-programma's moet kunnen kijken buiten Nederland in de EU. Ook Caiway, Delta, Online.nl, en T-Mobile hebben dit toegezegd. Online tv kijken bij Tele2 kan alleen in en om het eigen huis in Nederland.

Het betaalde aanbod van NPO (Start Plus) is vanaf dit voorjaar te zien in de EU (uitgezonderd van de live programma's). De programma's van NPO, SBS en RTL zijn te bekijken via NLziet, vanaf 1 april ook in EU-landen. Via het gratis NPO Start kun je veel programma's niet bekijken in het buitenland. Dat kan wel via BVN, zie hieronder. 

BVN

BVN is de aanbieder van Nederlandse en Vlaamse televisie in het buitenland (ook buiten de EU). Via de website (BVN.tv) of de app (voor Android of iPhone) kun je de zender van BVN streamen. Op deze zender is een selectie van populaire programma’s van de Nederlandse en Vlaamse televisie te zien. Zo kun je een hoop programma’s van de publieke omroepen toch kijken.

De stream werkt alleen buiten Nederland en België. De kwaliteit is redelijk, maar niet HD.

Bekijk hier de eerste indruk van BVN.tv.

VPN

VPN staat voor ‘Virtual Private Network’. Een VPN kan je helpen om regionale blokkades te omzeilen. Zo kun je in het buitenland toch de livestream van bijvoorbeeld de NPO bekijken.

Deze dienst kost vaak geld, maar in sommige gevallen kun je een gratis variant gebruiken.

  • Een VPN legt een zogenaamde ‘tunnel’ aan met een ander netwerk. Al je internetverkeer loopt dan via een omweg.
  • Een VPN-aanbieder heeft vaak servers in verschillende landen. Hierdoor kun je je internetverkeer langs een ander land sturen.
  • Hierdoor kan de website waar je naar surft niet meer zien in welk land je bent. De website denkt dat je in het land zit waar de VPN-server staat. Het is wel mogelijk dat de site die je bezoekt het gebruik van een VPN blokkeert.

Lees meer over internetten met een VPN.

 

 

Voorkom een miskoop

Met onze test zie je meteen welke televisies goed zijn. En óók welke je beter niet kunt kopen. Wel zo eerlijk.

 

Andere mogelijkheden

  • Later terugkijken

    De grote Nederlandse zenders hebben sites waarop je uitgezonden programma's kunt terugkijken. Het aanbod van de gratis terugkijkdiensten is anders dan in Nederland. Je kunt dus niet alle programma’s terugkijken, maar een deel wel. Vanaf 1 april 2018 kun je bij veel betaalde diensten in andere EU-landen hetzelfde kijken als in Nederland. 

  • Satelliet

    BVN kun je bijna overal ter wereld ontvangen via de satelliet. Alle andere Nederlandse zenders zijn te ontvangen in een groot deel van Europa via Canal Digitaal en lokale (buitenlandse) satellietproviders.

De meest gestelde vragen aan onze Emigratiespecialist

Wat gebeurt er met de ziektekostenverzekering!
  • Als u in Nederland werkt, moet u een zorgverzekering afsluiten bij een Nederlandse zorgverzekeraar. U mag zelf een zorgverzekeraar kiezen. Elke zorgverzekeraar is verplicht u te accepteren voor de basisverzekering.

 

  • Zorg in uw woonland Duitsland. Wilt u in uw woonland Duitsland gebruikmaken van zorg? Gaat u bijvoorbeeld daar naar de huisarts of het ziekenhuis? Vraag dan een document S1/106 aan bij uw Nederlandse zorgverzekeraar. Met dit document kunt u zich inschrijven bij een ziekenfonds (Krankenkasse) in uw woonland, bijvoorbeeld AOK. U krijgt dan dezelfde zorg als andere inwoners die in uw woonland zijn verzekerd.

tip: Meld uw gezinsleden dan ook meteen aan bij deze Krankenkasse. Voor uw gezinsleden heeft u geen apart document nodig.

 

  • Het ziekenfonds bepaalt welke gezinsleden meeverzekerd zijn en geeft dat aan CAK in Nederland door. Vanaf dat moment staan uw gezinsleden bij ons geregistreerd als uw meeverzekerden. U en uw meeverzekerde gezinsleden krijgen dezelfde basiszorg als de inwoners van uw woonland.

 

  • U betaalt voor uw meeverzekerde gezinsleden van 18 jaar en ouder een verdragsbijdrage (soort zorgpremie) aan het CAK. U ontvangt daarover een brief van CAK.

Wat gebeurt er met de AOW- en pensioenopbouw?

  • AOW-opbouw in Nederland

    1. Verzekerd zijn voor de AOW:
      • Tussen je 17e en de AOW-leeftijd (nu 67 jaar).
      • Je moet ofwel rechtmatig in Nederland wonen, of werken en belasting betalen (loondienst of zelfstandige).
  •  
    1. AOW-opbouw per jaar:
      • Elk jaar dat je verzekerd bent, bouw je 2% van de volledige AOW-uitkering op.
      • Na 50 jaar (17 tot 67 jaar) heb je recht op de volledige AOW-uitkering, mits je continu verzekerd bent geweest.

    Wat gebeurt er als je naar het buitenland verhuist?

    • Verhuist een huisvrouw op haar 60e naar Duitsland, dan mist ze de opbouw voor de 7 jaren tot haar 67e.
      • 7 jaar x 2% = 14% minder AOW.
    • Dit kan gevolgen hebben voor je financiële situatie later.

    Vrijwillig bijverzekeren

    • Je kunt maximaal 10 jaar vrijwillig bijverzekeren voor de AOW als je in het buitenland woont of werkt, maar je moet dit tijdig regelen via de SVB (Sociale Verzekeringsbank).

    Praktische tip: Pubers vanaf 17 jaar laten werken

    • Vanaf 17 jaar is het verstandig dat jongeren minimaal een paar uur per week werken in loondienst, bijvoorbeeld bij een supermarkt (zoals Jumbo of Lidl).
    • Hierdoor bouwen ze alvast AOW-rechten op én doen ze werkervaring op.

    Vrijwillige bijverzekering voor de AOW

    1. Voorwaarden:

      • Je moet direct vóór de periode waarin je vrijwillig wilt bijverzekeren verplicht verzekerd zijn geweest voor de AOW (bijvoorbeeld omdat je in Nederland woonde of werkte).
      • Je kunt deze verzekering alleen afsluiten als je binnen 1 jaar na beëindiging van je verplichte verzekering een aanvraag doet bij de SVB.

    2. Maximale duur:

      • De vrijwillige verzekering kan maximaal 10 jaar duren.
      • Dit betekent dat je tot 10 jaar van AOW-opbouw (2% per jaar) kunt veiligstellen terwijl je in het buitenland woont.

    3. Premie:

      • Je betaalt een premie gebaseerd op je inkomen. Hoe hoger je inkomen, hoe hoger de premie. Er geldt echter een maximumpremie.

    Waarom maar 10 jaar?

    • Deze beperking van 10 jaar is wettelijk vastgelegd en bedoeld om het systeem beheersbaar en eerlijk te houden. Het voorkomt dat mensen die langdurig in het buitenland wonen dezelfde rechten opbouwen als mensen die hun hele leven in Nederland hebben gewerkt en gewoond.

    Wat kun je doen na die 10 jaar?

    • Na deze 10 jaar kun je helaas niet verder vrijwillig bijverzekeren. Je moet dan eventueel rekening houden met een lager AOW-pensioen. Een alternatief is om:
      • Extra pensioen op te bouwen via particuliere regelingen of een werkgever in het land waar je woont.
      • Te sparen of te beleggen om het verschil te compenseren.

    Als grensganger of emigrant is het slim om hier vroegtijdig advies over in te winnen.

  • Als u woont in Duitsland en in Nederland werkt (in loondienst of als zelfstandig ondernemer) en daardoor in Nederland sociaal verzekerd bent, bouwt u AOW (eerste pijler) op en daarnaast via de werkgever bedrijfspensioen (tweede pijler).
  • Als u in Duitsland woont en uit Nederland een uitkering of pensioen (WAO, WIA of vroegpensioen) ontvangt of geen inkomsten hebt, bent u niet meer verzekerd voor de AOW. U bouwt dan geen AOW-pensioen in Nederland op. (Opbouw uit het verleden blijft bestaan!) Eventueel kunt u dit vrijwillig verzekeren bij de Sociale Verzekeringsbank (SVB). De premie hiervoor is afhankelijk van uw inkomsten, u kunt bij de SVB een offerte hiervoor aanvragen. U dient deze vrijwillige verzekering af te sluiten binnen een jaar nadat u niet meer verzekerde bent. Meer informatie kunt u vinden op de website van de SVB. Via deze site kunt u ook een indicatie krijgen van de eventuele premie die u voor deze vrijwillige verzekering moet betalen.

Van wie krijg ik een uitkering bij werkeloosheid?
  • Als u in Duitsland woont en u door omstandigheden geen of te weinig inkomen hebt, kunt u mogelijk aanspraak maken op sociale voorzieningen. Hier zitten wel voorwaarden aan als u niet de Duitse nationaliteit hebt.
  • Bent u naar Duitsland gekomen zonder dat u werk hebt en in uw eigen onderhoud kunt voorzien, dan hebt u geen recht op een sociale voorziening.
  • Bent u naar Duitsland verhuisd en u had werk en kon in uw eigen onderhoud voorzien, maar hebt minder dan een jaar gewerkt, dan hebt u recht op Arbeitslosengeld II (sociale voorziening) voor maximaal 6 maanden.
  • Bent u naar Duitsland verhuisd en u had werk en kon in uw eigen onderhoud voorzien en u hebt langer dan een jaar gewerkt, dan hebt u recht op een normale Duitse werkloosheidsuitkering en ook eventueel op Bürgergeld (sociale voorziening).

 

Van wie krijg ik een uitkering bij arbeidsongeschiktheid?
  • Uitkeringen bij arbeidsongeschiktheid zijn geregeld in de Nederlandse WIA. De oorzaak van de arbeidsongeschiktheid is niet van belang, het kan gaan om ziekte, beroepsongevallen en beroepsziekten. Deze wet is van toepassing op werknemers die meer dan twee jaar geheel of gedeeltelijk arbeidsongeschikt zijn. Een werknemer is arbeidsongeschikt als hij minder dan 35% van zijn oude loon met werken kan verdienen in theoretisch beschikbare banen.

 

  • Verschillende uitkeringen. De WIA bestaat uit een IVA-uitkering en een WGA-uitkering. Een IVA-uitkering wordt toegekend als iemand duurzaam niet meer tot werken in staat is. Als iemand nog mogelijkheden tot werken heeft, of er is medisch nog geen eindsituatie bereikt, wordt een WGA-uitkering toegekend.

 

  • Let op: Wanneer u arbeidsongeschikt wordt en laatst verzekerd was in een ander land dan Nederland, dan ontvangt u niet een volledige WIA-uitkering. Er wordt een zogenaamde pro rata berekening (naar rato van gewerkte jaren in Nederland) uitgevoerd waardoor uw WIA-uitkering aanzienlijk lager kan zijn. De WIA wordt uitgevoerd en uitgekeerd door het UWV.

Hoe zit het met verzekering in Duitsland?
  • Duitsland kijkt anders aan tegen verzekeringen dan we van Nederland gewend zijn. Op het gebied van wettelijke aansprakelijkheid is de wet- en regelgeving anders, bijvoorbeeld honden en paarden dien je apart te verzekeren middels een dieren WA verzekering. Ook de opstalverzekering (woonhuis- of brandverzekering) kent een voor ons afwijkende wetgeving bij de eigendomsoverdracht van een huis.
  • Sommige verzekeringen zijn in Duitsland goedkoper, andere zijn iets duurder dan we van Nederland gewend zijn. Of ze worden gewoon iets duurder, omdat je een groter huis gekocht hebt en moet verzekeren.
  • Over het algemeen geldt, dat je Nederlandse verzekeringen (voor auto, WA, inboedel of rechtsbijstand) niet, of maar tijdelijk (auto), mee de grens kunt overnemen. (Uitgezonderd zijn  overlijdensrisicoverzekeringen van een aantal Nederlandse maatschappijen.) 

tip :Een persoonlijk advies is hier zeer belangrijk! Neem voor het plannen van een afspraak hiertoe contact met ons op. We zijn je graag van dienst!

 

De meest gestelde vragen aan onze makelaars

Moet ik belasting betalen als ik mijn huis in Duitsland verkoop met winst?

Spekulationssteuer in Duitsland: Regels bij verkoop van onroerend goed

 

1. Wat is de Spekulationssteuer?

De Spekulationssteuer is een belasting die in Duitsland wordt geheven op de winst uit de verkoop van onroerend goed als de woning binnen 10 jaar na aankoop wordt verkocht. De winst wordt belast tegen het inkomensbelastingtarief van de verkoper, dat kan variëren van 14% tot 45%.

 

Wanneer geldt de Spekulationssteuer?

Als een woning binnen 10 jaar na aankoop wordt verkocht.

Als de woning niet uitsluitend voor eigen bewoning is gebruikt (bijvoorbeeld bij verhuur).

Ook als een woning wordt overgedragen van een BV naar privé of andersom.

 

Wanneer ben je vrijgesteld van de belasting?

Als de woning in het jaar van verkoop én in de twee voorgaande kalenderjaren uitsluitend door de eigenaar zelf bewoond is.

Als de woning pas na 10 jaar wordt verkocht.

 

 

2. Bepalende data voor de 10-jaarstermijn

Voor de berekening van de 10-jaarstermijn gelden verschillende data bij aankoop en verkoop:

Bij aankoop: Inschrijving in het Grundbuch (kadaster) is bepalend

De 10-jaarstermijn begint te lopen vanaf de datum waarop de koper als eigenaar wordt ingeschreven in het Grundbuch.

Dit kan enige tijd na het tekenen van de notariële koopovereenkomst gebeuren, afhankelijk van de verwerkingstijd bij de autoriteiten.

Bij verkoop: Datum van de notariële koopovereenkomst is bepalend

De Spekulationssteuer wordt berekend op basis van de datum waarop de notariële koopakte is ondertekend, niet op de datum van betaling of eigendomsoverdracht.

Dit betekent dat als de koopakte wordt ondertekend vóór de 10 jaar verstreken zijn, de belasting verschuldigd is, ook als de daadwerkelijke overdracht pas later plaatsvindt.

Voorbeeld:

Inschrijving Grundbuch (aankoop): 15 maart 2014

Tekenen notariële verkoopakte: 10 maart 2024

Eigendomsoverdracht aan koper: 1 juni 2024

➡ Spekulationssteuer is verschuldigd, want de notariële verkoopakte is getekend vóór 15 maart 2024, dus binnen de 10 jaar.

 

 

 

3. Speciale regels bij nieuwbouw

Bij nieuwbouwwoningen gelden soms andere regels:

Als je een nieuwbouwwoning binnen twee jaar na oplevering verkoopt, kan de belastingdienst dit als een belastbare transactie beschouwen, zelfs als je er zelf hebt gewoond.

Dit heeft te maken met de mogelijkheid dat de woning als een speculatieve investering wordt gezien.

Regelmatige aan- en verkoop van nieuwbouwwoningen kan zelfs als commerciële vastgoedhandel (gewerbliche Grundstückshandel) worden beschouwd, waardoor niet alleen inkomstenbelasting, maar mogelijk ook omzetbelasting (Mehrwertsteuer) verschuldigd is.

 

 

4. Hoeveel belasting betaal je?

De Spekulationssteuer wordt berekend over de verkoopwinst en wordt belast als normaal inkomen tegen het progressieve tarief van de Duitse inkomstenbelasting (Einkommensteuer).

Berekening van de belasting:

Verkoopwinst berekenen:

Verkoopprijs minus Aankoopprijs

 

Aftrekbaar: kosten voor makelaars, notaris, verbouwingen (mits aantoonbaar waardeverhogend).

Belastingtarief:

De winst wordt opgeteld bij je andere inkomsten en belast tegen het progressieve tarief (tussen 14% en 45%).

Extra kosten: 5,5% solidariteitsheffing en 8-9% kerkbelasting (indien van toepassing).

Voorbeeldberekening

Aankoopprijs: €300.000 | Verkoopprijs: €400.000

Kosten (makelaar, notaris, verbouwing): €20.000

Winst: €80.000 (€400.000 - €300.000 - €20.000)

Als je een belastingtarief van 42% hebt, dan betaal je:

€33.600 inkomstenbelasting (42% van €80.000)

€1.848 solidariteitsheffing (5,5% van €33.600)

Kerkbelasting (optioneel, ca. 8-9%)

Totaal kan dit oplopen tot ongeveer €36.000 belasting op de verkoopwinst.

 

 

 

5. Conclusie en advies

Wil je een woning verkopen binnen 10 jaar na aankoop? Dan is de kans groot dat je Spekulationssteuer moet betalen, tenzij je er zelf hebt gewoond volgens de vrijstellingsregels.

Bij verkoop van een nieuwbouwwoning binnen 2 jaar kan de belastingdienst strengere regels hanteren, zelfs bij zelfbewoning.

De 10-jaarstermijn loopt van de datum inschrijving Grundbuch (bij aankoop) tot de datum ondertekening notariële koopakte (bij verkoop).

Twijfel je over je situatie? Raadpleeg een Duitse belastingadviseur (Steuerberater) voor een exacte berekening en advies.

 

Heb je vragen? Bel ons of kijk even bij https://www.nederlands-duits-emigratie-centrum.nl/